La crisi d’habitatge s’aguditza a Catalunya. Segons l’últim Baròmetre d’Opinió Política, l’habitatge ja és la principal preocupació dels catalans, una inquietud compartida per votants de tot l’espectre polític [1]. Davant aquesta situació, el Govern ha començat a deixar entreveure quines podrien ser les línies mestres de la seva política d’habitatge. Però quines propostes està plantejant realment per a sortir d’aquesta crisi i què podem esperar d’elles?

L’impuls a la construcció d’habitatge

El principal motor que sembla proposar el Govern per a resoldre la crisi és impulsar la construcció de nous habitatges [2]. La idea encaixa amb discursos estesos en altres països europeus, com el del govern laborista al Regne Unit, on la crisi s’interpreta com un problema fonamentalment d’escassetat d’oferta [3]. Aquest marc ha guanyat una enorme tracció política perquè ofereix una explicació senzilla i una solució igualment simple: si els preus pugen, és perquè falten cases; per tant, n’hi ha prou amb construir més.

No obstant això, aquest diagnòstic parteix de supòsits discutibles i, sobretot, insuficients. L’últim estudi publicat pel Centre de Política de Sòl i Valoracions de la Universitat Politècnica de Catalunya posa èmfasi en el fet que no existeix un dèficit estructural d’habitatge a Catalunya, sinó un problema de gestió, ús i distribució del parc existent [4]. Hi ha estoc infrautilitzat, habitatges buits, segones residències en zones tensionades i un ús intensiu d’unitats residencials amb finalitats turístiques o de curta durada. Apostar exclusivament per construir més sense abordar aquestes ineficiències pot perpetuar, més que solucionar, els problemes actuals.

A això se suma un error conceptual molt estès: diagnosticar totes les disfuncions del mercat com un problema d’oferta quan, en realitat, els preus depenen de la interacció entre oferta, demanda i, crucialment, de les expectatives financeres. En mercats altament financeritzats, l’habitatge funciona com un actiu refugi: fins i tot si l’oferta augmenta, els preus poden mantenir-se alts perquè els compradors no adquireixen habitatges per a viure en elles, sinó per a capturar plusvàlues. A més, la demanda no és un bloc homogeni: competeix la demanda residencial local amb la demanda turística, la inversora, la lligada a la immigració internacional i l’especulativa. Afegir més unitats al mercat sense alterar aquests patrons de demanda pot tenir un impacte limitat en l’assequibilitat real.

També és important subratllar que la “crisi d’oferta” sol ignorar les fallades institucionals que impulsen els preus a l’alça. La falta de regulació del lloguer de temporada, l’escassa fiscalitat sobre habitatges buits, la ineficiència en la mobilització del parc públic disponible o l’ús especulatiu del sòl urbanitzable contribueixen més a la tensió de preus que la mera aritmètica de quants habitatges existeixen. Culpar exclusivament a la falta de noves promocions és, en gran manera, una distracció que desplaça l’atenció de reformes més incòmodes però necessàries.

L’experiència internacional també ofereix advertiments clars. Al Regne Unit, l’obsessió per “agilitzar” la construcció i eliminar la burocràcia va obrir la porta a materials de baixa qualitat i a processos de supervisió insuficients. El cas més tràgic va ser l’incendi de la torre Grenfell el 2017, en el qual es va incendiar un edifici d’habitatge social, causant la mort de més de 70 persones [5]. La comissió de recerca va responsabilitzar directament a la desregulació, a la inacció del govern i a l’avarícia d’algunes empreses constructores. Aquests antecedents haurien de convidar-nos a la prudència en assumir que construir més i més ràpid és sinònim de resoldre la crisi.

A més, apostar per la construcció com a panacea desconeix les restriccions reals del sector: la falta de mà d’obra qualificada, l’encariment dels materials, els retards administratius associats a qualsevol projecte i, especialment, la crisi climàtica. Construir implica un cost ambiental significatiu, tant en termes d’emissions com de consum de sòl. En un context en el qual Europa es dirigeix cap a una transició ecològica més exigent, continuar expandint el parc construït sense repensar la seva funció social i ecològica constitueix una estratègia curtterminista.

En definitiva, augmentar l’oferta pot formar part de la solució, però no pot ser la solució. Mentre no s’intervingui en els usos, en els incentius que governen la demanda i en la funció financera de l’habitatge, construir més habitatges correrà el risc de reproduir les mateixes dinàmiques que han fet de l’habitatge un bé inaccessible per a bona part de la població.

Restriccions a la compra d’habitatge

En els últims dies s’ha concretat un nou compromís: restringir la compra d’habitatge amb finalitats especulatives. Aquesta mesura ha estat implementada en altres mercats tensionats. Nova Zelanda, per exemple, va aplicar restriccions per a compradors estrangers, encara que recentment les va aixecar, igual que ho ha fet la província de Colúmbia Britànica al Canadà. L’evidència empírica sobre els efectes d’aquestes polítiques és ambigua: poden generar augments puntuals de l’oferta en zones específiques, però tenen un impacte limitat en els preus [6] [7]. A més, en contextos de creixent hostilitat cap a immigrants, aquest tipus de mesures pot convertir-se en un instrument simbòlic per a desviar l’atenció dels problemes estructurals i responsabilitzar a minories de dinàmiques que tenen causes molt més profundes.

És innegable que la integració de l’habitatge en els circuits especulatius globals ha estat en el centre de l’alça dels preus [8]. Fons d’inversió, asseguradores i fons de pensions han intensificat la seva presència en el mercat residencial i els seus beneficis depenen d’un augment continu del valor dels actius. Si l’habitatge no puja, els seus rendiments baixen i, en alguns casos, fins i tot els índexs borsaris es ressenten. Fins i tot els pensionistes sovint depenen de vendre el seu immoble a un preu alt o de llogar-lo a preus elevats per a complementar pensions insuficients. Així, una part creixent de l’economia se sosté en l’expectativa d’un increment perpetu del preu de l’habitatge, encara que això signifiqui que milions de joves quedin exclosos d’accedir a una llar estable.

No obstant això, cal reconèixer l’oportunitat política que obre aquesta iniciativa. Des del punt de vista discursiu, limitar l’especulació és atractiu: permet situar en el centre del debat una idea clau, que l’habitatge no pot continuar tractant-se exclusivament com un actiu financer, i presentar-la com un primer pas cap a una desmercantilització, encara que sigui parcial, del sector. Aquest tipus de mesures pot contribuir a canviar el marc mental des del qual es discuteixen les polítiques d’habitatge, desplaçant el focus dels incentius a l’inversor cap a la protecció del dret a una llar digna.

Conclusió

El Govern ha anunciat una sèrie de mesures per a pal·liar la crisi d’habitatge, però aquestes propostes queden lluny de qüestionar el model que ens ha portat exactament a aquesta situació. Sense reformes profundes que situïn el dret a l’habitatge en el centre i redueixin la dependència del sector respecte de la lògica de l’especulació i del creixement perpetu, la crisi no sols persistirà, sinó que s’aguditzarà.

No n’hi ha prou amb “sumar habitatges nous” o “posar límits a l’especulació” si no s’acompanya d’una regulació integral de l’ús del parc existent, de la protecció del lloguer, de la millora de la seva estabilitat i d’un reforç decidit del parc públic/assequible. En cas contrari, repetirem situacions passades, en les quals hi ha una expansió de l’oferta, però també un augment continu de la desigualtat urbana i una precarització de l’accés d’amplis segments de la població (joves, llars amb baixos ingressos, migrants, etc.).

Al mateix temps, l’actual conjuntura obre una finestra d’oportunitat real per a canviar el paradigma: la combinació de malestar social, pressió política i un creixent reconeixement que alguna cosa ha de fer-se permet avançar en mesures valuoses. Però perquè aquesta oportunitat es tradueixi en millores reals, és necessari anar més enllà de gestos simbòlics: fa falta un canvi de model de l’habitatge, amb ambició i moviments socials darrere.

Notes

[1] https://www.democrata.es/actualidad/31-catalanes-ve-acceso-vivienda-mayor-preocupacion-revela-ceo/

[2] https://www.elperiodico.com/es/politica/20251127/govern-ley-acelerar-construccion-viviendas-catalunya-124146505

[3]  https://www.gov.uk/government/news/housing-secretary-issues-call-to-arms-to-build-baby-build

[4] https://www.lavanguardia.com/launi/20251126/11302955/estudi-upc-queestiona-relat-deficit-d-habitatge-i-apunta-mercat-desregulat-i-falta-cronica-d-habitatge-protegit-ctx.html

[5] https://www.bbc.co.uk/news/articles/c049yvrd5qxo

[6] https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/07352166.2025.2570754

[7] https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S009411901930066X?casa_token=FN3YBoO4-nQAAAAA:iQ6fczyBtEE993erfiC5aK158EZ2oJfQ29BQy71P3KmX3FBQ3Ottq_cH7nm-Pjp9BIsysBbyQA[8] https://www.ucl.ac.uk/bartlett/publications/2024/oct/demand-housing-investment